代表佳兆业逆市增长背后的商业逻辑刚需为王

2020年09月17日 • 偏方秘方 • 阅读 0

房地产调控无丝毫松动的迹象,税或在全国大面积铺开。在房地产企业一片风声鹤唳之时,佳兆业集团控股有限公司(HK.016 8,以下简称佳兆业)却

房地产调控无丝毫松动的迹象,税或在全国大面积铺开。在房地产企业一片风声鹤唳之时,佳兆业集团控股有限公司(HK.016 8,以下简称佳兆业)却上调了今年的目标业绩。这个在同行看来有些“另类”的举动背后,有着怎样的逻辑?

佳兆业从一个民营企业发展为上市公司、从单一城市向全国布局、从年销售额只有10亿元向年销售额15 亿元飞跃,在严峻的市场环境下,佳兆业在业绩上的“弯道超车”有何秘诀?

带着上述种种疑问,5月18日上午《每日经济》(以下简称NBD)专访了佳兆业地产集团成都公司董事长喻维选。

在喻维选看来,规模迅速扩大,主要是公司把握调控下关注刚需的趋势,走高性价比的路线并奉行快速开发、销售、周转,以及城市更新双轨并行的策略。他认为,调控将成为常态,在中央调控投资和投资性需求的抑制很坚定的情况下,地产企业应该大力关注刚性需求,尤其是关注首次置业的需求,掌握政策的脉络。

采用“双轨战略”

NBD:2011年是地产调控非常严厉的一年,请问在此种背景下佳兆业的业绩如何?

喻维选:2011年佳兆业集团完成合约销售金额15 亿元,同比增长52%;完成合约销售面积218万平方米,同比增长149%。公司实现收益108. 5亿元,相比2010年的77.56亿元,同比增长40%。这是继2009年上市以来,佳兆业连续 年实现业绩快速增长,公司销售规模复合增长率76%。

NBD:佳兆业实现“弯道超车”的秘诀是什么?

喻维选:主要是佳兆业采取了“双轨战略”,即以快速周转为核心,将业务版图延伸至二三线及以下城市、集中刚需、合理议价等经营战略,以及紧密配合地方政府在城市化进程中担当的运营商角色。正是这种双轨战略相互配合,使佳兆业保持了业绩高增长。作为项目来讲,从不捂盘,不惜售。NBD:能否介绍一下佳兆业的“双轨战略”?

喻维选:“双轨战略”是指快速开发、销售、周转与城市更新双轨并行的策略。2011年销售业绩目标的完成,得益于准确的产品定位,在产品设计上针对二三线城市规模庞大的刚需市场需求。在2011年的销售情况中,刚需产品的销售套数比例90%,面积比例为80%,金额比例为72%。佳兆业去年最快的项目从拿地到开盘只有6个半月时间,即使是一些销售标准要求较高的地区,可能就再多两个半月时间。在市场波动明显的情况下,2011年公司去化率达到70%,明显高于行业平均水平。

NBD:地产调控丝毫未见松动迹象,请问佳兆业今年的业绩目标有何变化?

喻维选:在2012年市场普遍预期不明朗的时候,佳兆业业绩增长至165亿元,比去年增长10%。今年前两个月是传统淡季,但公司销售情况有较大突破,已完成合约销售16.09亿元,完成今年目标任务的约10%。2012年整体在建面积将略高于2011年,预计去化率将维持在70%。

NBD:佳兆业在模式上有何特点?

喻维选:佳兆业使用“扁平化、集权化、动态管理化”的管理模式,管理层级清晰,并且有完整的考核机制作为保障。高效团队使得佳兆业真正体现了高周转的运作,六个半月就能够让一个项目开盘,并且销售业绩挤入当地市场的前三甲,比如在株洲、成都、长沙、背景音乐搭配多且合理南充等地,成为成长性良好、架构合理的企业。

今年九成产品针对刚需

NBD:请问在佳兆业的产品结构中,刚需产品处于怎样的一个位置?

喻维选:在中央调控投资和投资性需求的抑制很坚定的情况下,房企应该大力关注刚性需求,尤其是关注首次置业的需求,掌握政策的脉络。佳兆业集团70%是普通住宅,今年推出超过 00万平米的规划可售面积中有90%是普通住宅。

佳兆业的开发策略以刚性需求为目标。从2011年开始佳兆业进入三四线城市,仅2011年就进入16个城市。房地产行业在度过十年后,传统的模式亟待改变,作为企业而言,产品上应关注刚需,而合作开发将成为转型期房地产行业的重要趋势。

NBD:与省会城市相比,三、四线城市是否将成为房地产行业的蓝海?

喻维选:省会和三、四线城市各有优劣。以四川为例,成都市的市场大、购买力强,但是竞争很残酷。而三、四线城市的人口少,需求量更少,但是竞争没那么激烈,抢先进入三、四线城市,很容易确立在该城市的主导地位。我们进入三、四线城市是有选择性的,不会盲目进入,具体考核指标包括城市的人口、GDP、竞争情况等。

NBD:近年来,许多开发商热衷于做城市综合体,对此您怎么看?

喻维选:城市综合体在各大城市遍地开花。不过,开发商不能盲目做城市综合体,要量力而行。因为城市综合体会给开发商造成较大的资金压力,与此同时,受调控的影响也较大。

支持首次置业需求

NBD:现在是楼市调控关键期,请问喻总怎么看待限购房等楼市政策?您认为地产企业应该如何应对?

喻维选:限购是一种行政手段。从长远来讲,房地产要走向稳定,还是要采用经济手段。本轮的调控实际上是2008年调控的延续。当时由于金融危机,国家从大局出发停止了调控。之后两年房地产市场又开始火爆,其他条件也成熟了,所以政府启动了新的调控。其实2008年之后,我们就预料到很快会有新一轮的调控。所以,本轮调控对我们公司有影响,但压力并不大。

越是市场低迷的时候,越是我们出手拿地的时候。佳兆业近年发展稳健,就是因为对市场政策把握准确。据我观察,未来企业要立足于不败之地,需16楼要把国家大形势看清楚。

NBD:此前佳兆业总裁金志刚在接受采访时说,支持首套置业,要像支持保障房一样。您对此有何看法?

喻维选:我非常赞同这种观点。房产调控的是泡沫,不能打压刚需。一般来说,老百姓第一套房都是刚需,需要支持。从支持的方式来讲,首先是从经济上支持,比如利率支持,首付支持等,这样满足住者有其屋,提升老百姓幸福感;第二,现在城市里工作的很多人,有些由于户籍原因买不到房,因此,建议适当放宽对首套购房人的资质要求。

NBD:在您看来,首套置业的房贷利率是否应该有所调整?

喻维选:目前的政策对首次置业的开发基本上一刀切,整个开发贷款都被严格控制,会造成将首次置业开发和投资客户混为一谈,导致的后果是面向首次置业的客户这一部分的产品需求被“误伤”。所以金总提出,对于这些比较纯粹面向首次置业的客户的楼盘 (其购买的产品为90平方米以下),应该像支持保障房一样支持它。

NBD:请问佳兆业当前的土地储备是怎样一个状态,能否介绍一下佳兆业在全国的扩张计划?

喻维选:佳兆业致力于全国扩张,目前已拥有24个城市的60个项目,基本完成了珠三角、西部、环渤海、中部、长三角五大区域的布局。佳兆业布局的前瞻性明确,在关注一、二线城市的同时,发展有潜力的三、四线城市,有效分散了调控风险。截至2011年底,佳兆业土地储备达到2 40万平方米,足够满足5年发展的需求。



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